Keppel Thoái Toàn Bộ Vốn Empire City Thủ Thiêm: Nghĩa Vụ Tài Chính Đất Đai Thành Biến Số Lớn Nhất

Ngày 6/8/2026, Tập đoàn Keppel (Singapore) công bố ký thỏa thuận có điều kiện chuyển nhượng toàn bộ 40% vốn góp tại Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương — chủ đầu tư dự án Empire City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM — với giá 270 triệu USD. Chỉ ba ngày trước đó, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC thông báo đã hoàn tất nộp 17.569 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem vào ngày 31/7/2026. Hai diễn biến trái chiều trong cùng một tuần cho thấy nghĩa vụ tài chính về đất đai đang là biến số phân hóa mạnh nhất giữa các dự án tại bán đảo Thủ Thiêm — trục phát triển mà The Megapolis Thủ Thiêm của Sonkim Land trên đường Mai Chí Thọ cũng nằm trong đó.

Keppel rút khỏi Empire City vì lý do gì?

Theo công bố của Keppel, việc thoái vốn nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư, chuyển dịch sang mô hình “nhẹ tài sản” — tập trung quản lý và vận hành tài sản thay vì trực tiếp nắm giữ dự án bất động sản. Ông Lee Kok Chew, Trưởng bộ phận phụ trách đẩy nhanh thoái vốn của Keppel, cho biết thương vụ dự kiến mang về cho tập đoàn 343 triệu SGD tiền mặt trong năm nay. Tính từ đầu năm 2026, Keppel đã công bố các thương vụ thoái vốn tổng giá trị khoảng 2,1 tỷ SGD (tương đương ~1,64 tỷ USD theo cách quy đổi của Dân Trí), hoàn thành sớm kế hoạch cả năm 2-3 tỷ SGD.

Đây là cách diễn giải chính thức từ phía doanh nghiệp. Tuy nhiên, bối cảnh pháp lý của Empire City cho thấy còn một lớp nguyên nhân khác. Tháng 4/2026, Corredance Pte. Ltd. — công ty con do Keppel sở hữu 100%, đơn vị trực tiếp nắm 40% cổ phần — đã khởi kiện ba đối tác liên doanh gồm Denver Power Ltd., Bất động sản Tiến Phước và Bất động sản Trần Thái ra Trung tâm Trọng tài Quốc tế Singapore (SIAC). Tranh chấp xoay quanh trách nhiệm đối với khoản tiền sử dụng đất bổ sung khoảng 6.877 tỷ đồng (~261 triệu USD) mà dự án bị thông báo phải nộp.

Điểm đáng chú ý: sau khi giao dịch hoàn tất, Empire City sẽ không còn là công ty liên kết của Keppel, đồng thời vụ trọng tài giữa các bên cũng chính thức khép lại. Nói cách khác, thương vụ 270 triệu USD vừa là hoạt động thoái vốn tài chính, vừa là phương án dàn xếp tranh chấp — hai bên mua lại chính là các đối tác đang bị Keppel kiện.

Empire City vướng nghĩa vụ tài chính đất đai như thế nào?

Theo hồ sơ được VietTimes tổng hợp, năm 2016 TP.HCM giao hơn 11 ha đất tại Thủ Thiêm trong 50 năm để triển khai Empire City. Liên doanh cho biết đã hoàn tất gần 3.600 tỷ đồng nghĩa vụ tài chính vào đầu năm 2017, và quyết định giao đất khi đó ghi rõ chủ đầu tư không phải nộp thêm khi điều chỉnh từ thuê đất trả tiền một lần sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trên cơ sở này, dự án đã xây dựng và bàn giao ba cụm công trình nhà ở — Linden Residences, Tilia Residences và Cove Residences — với khoảng 1.200 căn hộ.

Từ năm 2019, dự án gần như đình trệ do vướng kết luận của Thanh tra Chính phủ về nghĩa vụ tài chính bổ sung. Cơ quan chức năng sau đó đề xuất thu thêm hơn 8.800 tỷ đồng, kèm điều kiện doanh nghiệp tiếp tục nộp nếu có kết luận khác về sau. Liên doanh phản hồi rằng nếu áp dụng cách tính này, tổng nghĩa vụ tài chính sẽ đội lên hàng tỷ USD, vượt khả năng cân đối của nhà đầu tư. Sở Tài chính TP.HCM cho biết quy trình thẩm định lại giá đất được thực hiện đúng quy định và chưa có cơ sở giải quyết kiến nghị.

Hệ quả trực tiếp: đến nay Empire City mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 3 trong tổng số 9 lô đất được giao. Các giai đoạn tiếp theo, bao gồm tòa tháp 88 tầng từng được kỳ vọng là công trình cao nhất Việt Nam, vẫn chưa thể khởi công dù dự án ban đầu đặt mốc hoàn thành năm 2022.

Trường hợp ngược lại: Lotte nộp 17.569 tỷ đồng, mở khóa dự án 60.000 tỷ

Cùng tuần, một dự án lớn khác tại Thủ Thiêm đi theo hướng ngược lại. Ngày 31/7/2026, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC hoàn tất nộp 17.569 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem — khu đất 2A ngay đầu hầm Thủ Thiêm, quy mô khoảng 7,54 ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 60.000 tỷ đồng (hơn 2,3 tỷ USD).

Theo Thanh Niên và Dân Trí, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai tạo nền tảng pháp lý để dự án bước vào giai đoạn triển khai tiếp theo. Liên doanh gồm Lotte Properties HCMC và Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) — Phát Đạt tham gia với tỷ lệ sở hữu 35%, rót hơn 10.000 tỷ đồng, đồng phát triển hợp phần nhà ở tại các lô 2-2, 2-4, 2-6 và hai khối cao ốc thương mại tại lô 2-1, 2-3.

Đặt cạnh nhau, hai câu chuyện cho thấy một quy luật khá rõ tại Thủ Thiêm giai đoạn 2026: tiến độ dự án phụ thuộc vào việc nghĩa vụ tài chính đất đai đã được chốt và nộp xong hay chưa, hơn là phụ thuộc vào quy mô vốn hay uy tín chủ đầu tư. Dự án đã thanh toán dứt điểm thì mở khóa được bước tiếp theo; dự án còn tranh chấp cách tính thì đình trệ nhiều năm, kể cả khi có đối tác quốc tế lớn tham gia.

Dòng vốn ngoại tại Thủ Thiêm đang dịch chuyển ra sao?

Việc Keppel rời Empire City không đồng nghĩa vốn ngoại rút khỏi Thủ Thiêm. Cấu trúc thương vụ cho thấy điều ngược lại ở một khía cạnh: 20% cổ phần chuyển cho Denver Power Vietnam — công ty con của Denver Power Ltd, quỹ đầu tư tư nhân có trụ sở tại Hồng Kông theo mô tả của VietTimes — tức là phần vốn nước ngoài vẫn được duy trì, chỉ đổi chủ sở hữu. 20% còn lại quay về nhóm nhà đầu tư trong nước Trần Thái – Tiến Phước, hai cổ đông sáng lập của liên doanh từ năm 2015.

Mô hình này lặp lại một xu hướng đã xuất hiện tại nhiều dự án khu Đông TP.HCM: nhà phát triển quốc tế niêm yết thoái vốn khỏi tài sản không cốt lõi để hiện thực hóa giá trị, trong khi các nhóm nhà đầu tư có khả năng xử lý pháp lý tại chỗ tiếp nhận. Ở chiều ngược lại, dòng vốn ngoại mới vẫn đổ vào — Lotte và Phát Đạt vừa đẩy nhanh dự án 60.000 tỷ đồng, còn Trung tâm tài chính quốc tế tại Thủ Thiêm đặt mục tiêu vào top 75 toàn cầu đến 2035, một định hướng có thể tiếp tục thu hút định chế tài chính quốc tế đặt chân vào khu vực.

Người quan tâm bất động sản Thủ Thiêm nên đọc thông tin này thế nào?

Thứ nhất, cần phân biệt rõ ranh giới pháp nhân. Empire City (Khu chức năng số 2B) và Lotte Eco Smart City (khu đất 2A) là hai dự án của hai chủ đầu tư hoàn toàn khác nhau, không liên quan đến The Megapolis Thủ Thiêm của Sonkim Land trên trục Mai Chí Thọ. Tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính và tiến độ của mỗi dự án tại Thủ Thiêm được xử lý riêng theo từng quyết định giao đất — không có cơ sở suy diễn từ dự án này sang dự án khác.

Thứ hai, câu chuyện Empire City củng cố một tiêu chí thẩm định thực tế cho người mua: bên cạnh vị trí, thiết kế và tiện ích, tình trạng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và số lô đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chỉ báo trực tiếp nhất về khả năng dự án đi đúng tiến độ. Đây là thông tin người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bằng văn bản trước khi xuống tiền.

Thứ ba, ở góc độ thị trường, việc các lô đất lớn tại Thủ Thiêm lần lượt được tháo gỡ nghĩa vụ tài chính sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung trung hạn. Nếu Empire City được khơi thông sau khi đổi cơ cấu sở hữu và Lotte Eco Smart City bước vào xây dựng, lượng sản phẩm cao cấp đưa ra thị trường trong 3-5 năm tới sẽ tăng đáng kể — yếu tố cần cân nhắc bên cạnh các dự báo giá căn hộ trung tâm TP.HCM giai đoạn 2026-2027.

Câu hỏi thường gặp về thương vụ Keppel — Empire City Thủ Thiêm

Kết luận

Thương vụ Keppel thoái toàn bộ 40% vốn Empire City với giá 270 triệu USD và việc Lotte hoàn tất nộp 17.569 tỷ đồng tiền sử dụng đất diễn ra cách nhau chưa đầy một tuần, cùng chỉ về một điểm: tại Thủ Thiêm giai đoạn này, nghĩa vụ tài chính về đất đai là biến số quyết định dự án nào đi tiếp và dự án nào tiếp tục chờ. Với nhà đầu tư và người mua, đây là chỉ báo đáng theo dõi hơn nhiều so với các thông tin về quy mô vốn hay quy hoạch tổng thể.

Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết tổng hợp thông tin từ VnExpress, Dân Trí, VietTimes (6/8/2026) và Thanh Niên (3/8/2026), phục vụ mục đích tham khảo. Empire City và Lotte Eco Smart City Thu Thiem là các dự án của chủ đầu tư khác, không liên quan đến The Megapolis Thủ Thiêm do Sonkim Land phát triển. Thông tin chính thức về The Megapolis Thủ Thiêm — bao gồm giá bán, chính sách thanh toán và pháp lý — vui lòng tham chiếu công bố từ Sonkim Land. Các số liệu nghĩa vụ tài chính nêu trong bài được ghi nhận tại thời điểm đăng và có thể thay đổi theo quyết toán của cơ quan chức năng.