Giá căn hộ trung tâm TP.HCM được các đơn vị nghiên cứu dự báo chỉ tăng khoảng 3-5% trong năm 2026, sau đó bật lên 15-20% vào năm 2027. Đây là kịch bản do One Mount công bố ngày 2/8/2026, dựa trên dữ liệu quý II/2026 cho thấy mặt bằng giá sơ cấp khu trung tâm đang ở mức 103 triệu đồng/m². Với người theo dõi thị trường Khu đô thị mới Thủ Thiêm — nơi The Megapolis Thủ Thiêm của Sonkim Land tọa lạc trên đường Mai Chí Thọ — con số này đặt ra một câu hỏi thực tế: nhịp giá hai năm tới sẽ diễn ra theo hình dạng nào, và điều đó ảnh hưởng gì đến quyết định xuống tiền?
Số liệu chính quý II/2026
- 103 triệu đồng/m² — giá sơ cấp căn hộ khu trung tâm TP.HCM, tăng 14% so với cùng kỳ (One Mount)
- 76 triệu đồng/m² — giá sơ cấp trung bình toàn TP.HCM sau sáp nhập, tăng 8% theo quý và 16% theo năm (CBRE)
- 62 triệu đồng/m² — giá căn hộ thứ cấp, tăng 2% theo quý và 26% theo năm (CBRE)
- 6.573 căn hộ mở bán mới trong quý, tăng 20% so với cùng kỳ; tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường 90%
- Dự báo: trung tâm TP.HCM tăng 3-5% năm 2026, rồi 15-20% năm 2027 (One Mount)
Giá căn hộ trung tâm TP.HCM hiện ở mức nào?
Theo dữ liệu One Mount được công bố đầu tháng 8/2026, mặt bằng giá sơ cấp khu trung tâm TP.HCM duy trì ở mức 103 triệu đồng/m² trong quý II/2026, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước. Điểm đáng chú ý là tốc độ tăng đã chững lại rõ trong ngắn hạn: giá gần như đi ngang so với quý I/2026 thay vì tiếp tục leo dốc như giai đoạn 2023-2025.
Báo cáo quý II/2026 của CBRE Việt Nam cho con số rộng hơn khi tính trên toàn TP.HCM sau sáp nhập: giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 76 triệu đồng/m² thông thủy (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% theo quý và 16% theo năm. Thị trường thứ cấp đạt 62 triệu đồng/m², tăng nhẹ 2% theo quý nhưng tới 26% theo năm — mức tăng theo năm cao hơn cả sơ cấp, phản ánh việc nguồn hàng cũ tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm.
Hai bộ số liệu này không mâu thuẫn mà bổ sung cho nhau: 76 triệu đồng/m² là trung bình toàn thị trường mở rộng (bao gồm Bình Dương cũ, nơi đóng góp gần 80% nguồn cung căn hộ mới trong quý), còn 103 triệu đồng/m² phản ánh riêng vùng lõi. Khoảng cách giữa hai con số chính là biên độ mà khu trung tâm — trong đó có Thủ Thiêm — đang đứng cao hơn mặt bằng chung.
Để so sánh với diễn biến trước đó, có thể tham khảo bài phân tích Giá căn hộ Thủ Thiêm 2026 ghi nhận mức tăng gần 30% trong một năm ở khu vực này.
Vì sao 2026 chỉ tăng 3-5% nhưng 2027 lại bật lên 15-20%?
Kịch bản hình chữ J này đến từ hai lực đối nghịch. Trong ngắn hạn, nguồn cung mới ồ ạt từ khu vực Bình Dương cũ kéo mặt bằng giá bình quân xuống và tạo thêm lựa chọn cho người mua, khiến khu trung tâm khó tăng mạnh. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nhận định rằng từ năm 2026 trở đi cả đường giá sơ cấp lẫn thứ cấp sẽ có độ dốc thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn 2023-2025 — nếu trước đây giá căn hộ tăng 24-25% mỗi năm thì năm 2026 nhiều khả năng vẫn hai con số nhưng thấp hơn đáng kể.
Sang 2027, One Mount cho rằng khu trung tâm TP.HCM sẽ bật tăng 15-20% nhờ sự xuất hiện của dự án siêu sang tại phường Sài Gòn. Cơ chế ở đây là hiệu ứng tái định giá: khi một dự án thiết lập mốc giá mới cao hơn hẳn, toàn bộ mặt bằng tham chiếu của khu vực được kéo lên theo, kể cả với các dự án đã bàn giao.
📌 Lưu ý: Dự báo 15-20% cho năm 2027 là kịch bản của One Mount đối với khu trung tâm TP.HCM nói chung, không phải cam kết hay dự báo riêng cho bất kỳ dự án nào tại Thủ Thiêm. Các đơn vị nghiên cứu đều nhấn mạnh kết quả phụ thuộc vào nguồn cung thực tế, lãi suất và bối cảnh kinh tế vĩ mô.
Nguồn cung căn hộ TP.HCM 2026-2027 thay đổi ra sao?
Nguồn cung là biến số quan trọng nhất trong kịch bản giá. CBRE dự báo tổng nguồn cung căn hộ toàn TP.HCM sau sáp nhập đạt khoảng 45.000 căn trong năm 2026, trong đó Bình Dương cũ đóng góp khoảng 50%. Riêng khu vực TP.HCM cũ, nguồn cung mới cả năm 2026 dự kiến tăng gấp ba so với năm trước, tập trung chủ yếu ở khu Nam (khoảng 50% thị phần) và khu Đông (khoảng 30%).
One Mount đưa ra con số thận trọng hơn cho giai đoạn 2026-2027: tổng nguồn cung mở bán khoảng 30.000-35.000 căn/năm. Sự chênh lệch giữa hai dự báo (45.000 so với 30.000-35.000) đến từ khác biệt trong phạm vi thống kê và giả định về tiến độ pháp lý — đây là điểm người đọc nên lưu ý thay vì gộp chung thành một con số duy nhất.
Một chi tiết đáng chú ý khác từ CBRE: tính đến cuối quý II/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP.HCM cũ đạt gần 355.000 căn nhưng lượng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3%. Con số này cho thấy tình trạng khan hiếm sản phẩm sơ cấp tại khu trung tâm và cận trung tâm vẫn chưa được giải quyết, và đó là nền tảng kỹ thuật cho kỳ vọng tăng giá 2027.
Trung tâm tài chính quốc tế tác động thế nào đến khu Đông và Thủ Thiêm?
Ngoài phân khúc nhà ở, báo cáo CBRE quý II/2026 nêu một yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp tới Thủ Thiêm: mô hình “dual-hub” của Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC). Theo bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE tại TP.HCM, dự kiến từ năm 2027 trở đi — khi các chính sách và hạ tầng liên quan dần hoàn thiện — khu vực IFC sẽ đóng vai trò là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng nhất của thị trường văn phòng TP.HCM, kết nối khu trung tâm Quận 1 cũ với Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Thị trường văn phòng TP.HCM nửa đầu 2026 không có dự án mới đi vào hoạt động, giữ ở mức 1,7 triệu m² NLA. Giá thuê hạng A đạt 47,2 USD/m²/tháng (tăng 1,6% theo năm), tỷ lệ trống hạng A ở mức 16,7%. Nếu IFC vận hành đúng lộ trình, nhu cầu văn phòng chất lượng cao tại Thủ Thiêm — nơi The Megapolis quy hoạch cả văn phòng hạng A trong khu phức hợp — sẽ có thêm cơ sở. Bối cảnh chính sách của IFC đã được đề cập trong bài Trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm đặt mục tiêu top 75 toàn cầu đến 2035.
Người quan tâm căn hộ Thủ Thiêm nên đọc dự báo này thế nào?
Điều quan trọng nhất là không suy diễn trực tiếp từ dự báo vùng sang một dự án cụ thể. The Megapolis Thủ Thiêm hiện chưa công bố giá bán chính thức, nên mọi con số lan truyền trên thị trường đều chưa có cơ sở từ chủ đầu tư. Thông tin về tiến độ mở bán được cập nhật tại bài Tổng quan The Megapolis Thủ Thiêm.
Điểm thứ hai là thay đổi trong hành vi người mua. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, nhận xét rằng khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế dùng đòn bẩy quá mức và tập trung vào sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng. Trong bối cảnh lãi suất còn cao, thị trường tiếp tục sàng lọc mạnh: dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ là nhóm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất.
Điểm thứ ba là khung thời gian. Nếu kịch bản 3-5% năm 2026 và 15-20% năm 2027 diễn ra đúng, khoảng thời gian còn lại của năm 2026 là giai đoạn mặt bằng giá tương đối ổn định — thuận lợi cho việc khảo sát, so sánh và kiểm tra pháp lý mà không chịu áp lực tăng giá gấp. Ngược lại, nếu nguồn cung mới bị chậm do vướng thủ tục, giá có thể tăng sớm hơn dự báo. Đây là rủi ro hai chiều mà bất kỳ dự báo nào cũng không loại trừ được.
Câu hỏi thường gặp về giá căn hộ trung tâm TP.HCM 2026-2027
Giá căn hộ trung tâm TP.HCM quý II/2026 là bao nhiêu?
Theo dữ liệu One Mount, giá sơ cấp căn hộ khu trung tâm TP.HCM đạt khoảng 103 triệu đồng/m² trong quý II/2026, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước và gần như đi ngang so với quý trước. Tính trên toàn TP.HCM sau sáp nhập, CBRE ghi nhận mức trung bình 76 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 16% theo năm.
Dự báo giá căn hộ TP.HCM năm 2027 tăng bao nhiêu phần trăm?
One Mount dự báo khu trung tâm TP.HCM giữ mặt bằng giá tương đối ổn định trong năm 2026 với mức tăng khoảng 3-5%, sau đó bật tăng 15-20% trong năm 2027 nhờ sự xuất hiện của dự án siêu sang tại phường Sài Gòn. Đây là dự báo cho toàn khu trung tâm, không áp dụng riêng cho một dự án cụ thể.
Vì sao giá căn hộ thứ cấp tăng nhanh hơn sơ cấp theo năm?
CBRE ghi nhận giá thứ cấp tăng 26% theo năm so với 16% của sơ cấp trong quý II/2026. Nguyên nhân chính là nguồn cung sơ cấp mới chủ yếu đến từ Bình Dương cũ với mặt bằng giá thấp hơn, kéo giá trung bình sơ cấp xuống, trong khi thị trường thứ cấp phản ánh trực tiếp giá trị các dự án đã bàn giao tại vùng lõi vốn ngày càng khan hiếm.
Trung tâm Tài chính Quốc tế ảnh hưởng gì đến bất động sản Thủ Thiêm?
Theo CBRE, từ năm 2027 trở đi khu vực IFC dự kiến vận hành theo mô hình “dual-hub” kết nối trung tâm Quận 1 cũ với Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trở thành một trong những động lực tăng trưởng quan trọng nhất của thị trường văn phòng TP.HCM. Tác động này chủ yếu nằm ở phân khúc văn phòng và dịch vụ, có thể lan tỏa gián tiếp sang nhu cầu nhà ở lân cận.
The Megapolis Thủ Thiêm đã công bố giá bán chưa?
Tính đến đầu tháng 8/2026, chủ đầu tư Sonkim Land chưa công bố giá bán chính thức của The Megapolis Thủ Thiêm. Các số liệu thị trường trong bài viết này là dữ liệu vùng do CBRE và One Mount công bố, chỉ mang tính tham chiếu và không phải giá của dự án.
Kết luận
Bức tranh mà dữ liệu quý II/2026 vẽ ra khá rõ: đà tăng giá căn hộ tại TP.HCM chưa dừng lại nhưng đã đổi nhịp — chậm hơn trong ngắn hạn, có khả năng tăng tốc trở lại từ 2027. Với khu Đông và Khu đô thị mới Thủ Thiêm, hai yếu tố cần theo dõi song song là tiến độ nguồn cung mới và lộ trình vận hành Trung tâm Tài chính Quốc tế theo mô hình dual-hub.
Lưu ý: Các số liệu và dự báo trong bài được tổng hợp từ báo cáo CBRE Việt Nam quý II/2026 và dữ liệu One Mount công bố ngày 2/8/2026, mang tính tham khảo. The Megapolis Thủ Thiêm do Sonkim Land phát triển chưa công bố giá bán chính thức; thông tin sản phẩm, tiến độ và chính sách bán hàng vui lòng tham chiếu công bố chính thức từ chủ đầu tư.
