Giá Khởi Điểm 3.790 Căn Hộ Thủ Thiêm 18.253 Tỷ: Điều Cần Biết

Giá khởi điểm căn hộ Thủ Thiêm của lô 3.790 căn tái định cư bỏ trống đã được UBND TP.HCM phê duyệt ở mức hơn 18.253 tỷ đồng (theo Vietstock và CafeF, 2/11/2026). Gói đấu giá gồm 5 lô đất tại Khu tái định cư Bình Khánh, phường An Khánh, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, cách đường Mai Chí Thọ không xa. Với những ai theo dõi The Megapolis Thủ Thiêm của Sonkim Land, đây là dữ kiện đáng chú ý về nguồn cung và mặt bằng giá khu vực. Bài viết tóm tắt cơ cấu giá, mốc thời gian và những điểm cần kiểm chứng.

Giá khởi điểm 3.790 căn hộ Thủ Thiêm được duyệt là bao nhiêu?

Tổng giá khởi điểm là hơn 18.253 tỷ đồng, theo thời điểm tháng 10/2026 (Vietstock, 2/11/2026).

Con số này gồm ba phần: quyền sử dụng đất 11.316,8 tỷ đồng (khoảng 62%), giá trị công trình xây dựng trên đất 6.360,12 tỷ đồng và phân bổ hạ tầng 576,93 tỷ đồng. Theo Vietstock, quyết định phê duyệt do Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Minh Thạnh ký ngày 31/10/2026.

Từ các số liệu trên có thể tính nhanh: đất bình quân khoảng 143,6 triệu đồng/m², công trình bình quân gần 1,68 tỷ đồng/căn, và nếu chia đều toàn bộ giá trị cho 3.790 căn thì khoảng 4,82 tỷ đồng/căn. Đây là phép tính trung bình, không phải giá bán từng căn; chủ đầu tư trúng đấu giá sẽ tự xác định giá bán sau này.

5 lô đất và 3.790 căn hộ nằm ở đâu, chia thế nào?

Năm lô đất nằm trong Khu tái định cư Bình Khánh, phường An Khánh, với ký hiệu mới 1.K7.9.HH, 1.K7.5.HH, 1.K7.6.HH, 1.K7.8.HH và 1.K7.7.HH, tương ứng tên cũ R1 đến R5 (CafeF, 2/11/2026).

Theo cách chia khi chuyển công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại vào tháng 8/2025, nhóm R1-R3 có 2.220 căn và nhóm R4-R5 có 1.570 căn. Các bài báo không công bố giá khởi điểm hay diện tích riêng cho từng lô, nên bạn chưa thể so sánh từng lô với nhau.

Đất thuộc loại chung cư hỗn hợp cao tầng, thời hạn sử dụng 50 năm tính từ ngày có quyết định giao đất cho đơn vị trúng đấu giá. Bối cảnh chung của gói căn hộ này đã được tổng hợp ở bài đấu giá lại các lô đất gắn 3.790 căn hộ.

Vì sao 4 lần đấu giá trước đều không thành?

Bốn lần đấu giá trước, vào các năm 2017, 2018, 2021 và 2023, đều không có kết quả, với giá khởi điểm từ 8.800 đến khoảng 9.900 tỷ đồng (CafeF, 2/11/2026).

Cụ thể, lần đầu năm 2017 là 8.800 tỷ đồng, đầu năm 2018 là 9.100 tỷ đồng, còn năm 2021 và 2023 khoảng 9.900 tỷ đồng mỗi lần. Theo các chuyên gia được báo dẫn lại, quy mô lớn khiến chỉ nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mới tham gia được, trong khi giá khởi điểm cao và công trình xuống cấp theo thời gian cũng là rào cản.

Theo Vietstock, tổng giá mới cao hơn mức cao nhất của các lần trước khoảng 84%. Phép tính 18.253 so với 9.900 cho kết quả tương đương. Lần này khác ở chỗ giá bao gồm cả công trình và phân bổ hạ tầng, nên không nên so sánh trực tiếp từng hạng mục với các lần cũ.

Mốc thời gian và những bước tiếp theo

Các mốc chính gồm: tháng 8/2025 chuyển công năng sang nhà ở thương mại; 30/9/2026 phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/500 khu 38,4 ha; 3/10/2026 duyệt phương án đấu giá; 31/10/2026 duyệt giá khởi điểm; quý IV/2026 dự kiến tổ chức đấu giá (Vietstock, CafeF, 2/11/2026).

Đơn vị thực hiện là Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM; giá công trình do Sở Xây dựng xác định. Vì các căn hộ do ngân sách đầu tư, việc bán đấu giá tuân theo quy định quản lý tài sản công. Thực trạng bỏ trống từ năm 2015 được phân tích thêm ở bài 3.700 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm bỏ trống.

Điều này liên quan gì đến The Megapolis Thủ Thiêm?

Gói 3.790 căn hộ không thuộc dự án của Sonkim Land, nhưng ảnh hưởng gián tiếp đến mặt bằng nguồn cung quanh khu vực đường Mai Chí Thọ khi đưa lại một lượng lớn căn hộ vào thị trường sau nhiều năm bỏ trống.

Nếu đấu giá thành công, tiến độ cải tạo, mở bán và mức giá sẽ là chỉ báo mới cho khu vực. Ngược lại, nếu thất bại lần nữa, thị trường sẽ nhận thêm tín hiệu về sức hấp thụ của phân khúc quy mô lớn. Cơ chế phát triển đô thị mới cũng đáng theo dõi, xem bài Luật Phát triển đô thị và TOD Thủ Thiêm.

Điểm tích cực và điểm cần theo dõi

Điểm tích cực

Giá đã được phê duyệt chính thức, có mốc đấu giá dự kiến rõ ràng và số liệu cơ cấu giá được công bố, giúp bạn đánh giá được quy mô gói.

Điểm cần theo dõi

Quy mô hơn 18.000 tỷ đồng chỉ phù hợp nhà đầu tư lớn, lịch sử 4 lần không thành, và các chỉ tiêu quy hoạch sau điều chỉnh chưa được xác nhận. Kết quả đấu giá có thể thay đổi nhiều yếu tố.

Câu hỏi thường gặp về đấu giá 3.790 căn hộ Thủ Thiêm

Kết luận

Việc phê duyệt giá khởi điểm hơn 18.253 tỷ đồng là bước tiến mới sau bốn lần đấu giá không thành, nhưng kết quả vẫn phụ thuộc vào sức hấp thụ của nhà đầu tư. Bạn nên theo dõi thông báo đấu giá chính thức và đối chiếu số liệu với quyết định gốc trước khi sử dụng.