Từ ngày 1/7/2026, Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân chính thức có hiệu lực, trong đó quy định người sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2% khi chuyển nhượng. Với những người đang cân nhắc bán căn nhà hiện tại để chuyển sang căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trong đó có The Megapolis Thủ Thiêm trên đường Mai Chí Thọ của Sonkim Land, đây là chính sách đáng chú ý vì ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền thực nhận sau giao dịch.
Thông tin nhanh — The Megapolis Thủ Thiêm
- Tên dự án: The Megapolis Thủ Thiêm
- Vị trí: Đường Mai Chí Thọ, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức, TP.HCM
- Chủ đầu tư: Sonkim Land
- Loại hình: Căn hộ cao cấp, Penthouse, Officetel
- Chính sách liên quan: Nghị định 253/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 1/7/2026
Nghị định 253/2026 quy định miễn thuế TNCN như thế nào?
Nghị định 253/2026/NĐ-CP là văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Điểm đáng chú ý nhất là quy định cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam, khi chuyển nhượng tài sản này, sẽ được miễn khoản thuế TNCN 2% tính trên giá trị chuyển nhượng — khoản thuế mà trước đây gần như mọi giao dịch bất động sản đều phải nộp (nguồn: Thanh Niên, 5/7/2026).
Quy định này không áp dụng cho trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai — nghĩa là các giao dịch mua bán căn hộ đang xây dựng, kể cả tại các dự án như The Megapolis Thủ Thiêm khi mở bán, sẽ không thuộc diện miễn thuế này mà áp dụng quy định thuế thông thường.
Điều kiện để được miễn thuế 2% khi bán nhà duy nhất
Để được hưởng miễn thuế, người bán bất động sản cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau (nguồn: Thanh Niên, LuatVietnam, 7/2026):
- Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có duy nhất một căn nhà hoặc một thửa đất ở (kể cả trường hợp có công trình gắn liền với đất) trên toàn lãnh thổ Việt Nam.
- Nếu tại thời điểm chuyển nhượng cá nhân còn sở hữu thêm nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, tài sản đang bán sẽ không được xác định là nhà/đất ở duy nhất.
- Trường hợp đồng sở hữu (kể cả vợ chồng), chỉ người chưa có quyền sở hữu nhà đất nơi khác mới được miễn; người còn lại nếu có tài sản khác thì không được miễn.
- Thời gian sở hữu tính đến thời điểm chuyển nhượng phải tối thiểu 183 ngày, tính từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà.
- Nếu chỉ chuyển nhượng một phần tài sản duy nhất, phần chuyển nhượng đó không được miễn thuế.
⚠️ Cần xác minh trước khi giao dịch: Diện miễn thuế do người bán tự kê khai và chịu trách nhiệm. Nếu cơ quan thuế phát hiện kê khai không đúng, người bán sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo pháp luật quản lý thuế. Nên tham khảo ý kiến đơn vị tư vấn thuế hoặc công chứng viên trước khi thực hiện giao dịch.
Vì sao chính sách này liên quan đến người mua căn hộ tại Thủ Thiêm?
Phần lớn người mua căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm là nhóm khách hàng nâng cấp chỗ ở — bán căn nhà hoặc căn hộ đang sở hữu để lấy vốn chuyển sang sản phẩm có vị trí, tiện ích và tiềm năng tăng giá tốt hơn. Với nhóm này, nếu tài sản đang bán là nhà đất duy nhất và đáp ứng đủ điều kiện của Nghị định 253/2026, khoản thuế TNCN 2% trước đây phải nộp trên giá trị chuyển nhượng sẽ được miễn — trực tiếp làm tăng số tiền thực nhận, qua đó tăng khả năng tài chính khi xuống tiền cho căn hộ mới.
Tác động đến thanh khoản thị trường căn hộ Thủ Thiêm
Theo dữ liệu thị trường được các đơn vị nghiên cứu tổng hợp, giá căn hộ khu vực Thủ Thiêm đã tăng gần 30% trong năm qua, khiến chênh lệch giá trị giữa nhà cũ và căn hộ mới ngày càng lớn. Việc giảm bớt một khoản chi phí giao dịch như thuế TNCN, dù không lớn về tỷ lệ, vẫn có thể là yếu tố cộng thêm giúp một bộ phận người mua đẩy nhanh quyết định chuyển đổi, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn đầu tư và hạ tầng khu vực đang được đẩy mạnh.
The Megapolis Thủ Thiêm và bối cảnh chung
The Megapolis Thủ Thiêm, dự án theo mô hình TOD 5.0 của Sonkim Land tại đường Mai Chí Thọ, hiện chưa công bố giá bán chính thức (cần xác minh khi dự án mở bán). Sonkim Land gần đây cũng đã huy động 200 triệu USD tín dụng quốc tế, cho thấy năng lực tài chính của chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường Thủ Thiêm đang thu hút thêm dòng tiền. Chính sách thuế mới không thay đổi bản chất dự án, nhưng là một biến số tài chính người mua nên tính đến khi lập kế hoạch dòng tiền.
Những trường hợp miễn thuế TNCN khác theo Nghị định 253/2026
Ngoài trường hợp bán nhà đất duy nhất, Nghị định 253/2026 cũng quy định miễn thuế TNCN cho một số giao dịch bất động sản mang tính chất nội bộ gia đình, không phát sinh từ mục đích kinh doanh:
- Chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế nhà đất giữa vợ chồng.
- Giữa cha mẹ đẻ và con đẻ, cha mẹ nuôi và con nuôi.
- Giữa cha mẹ chồng/vợ và con dâu/con rể.
- Giữa ông bà và cháu, giữa anh chị em ruột với nhau.
- Tài sản được chia khi ly hôn, theo thỏa thuận hoặc phán quyết của tòa án.
📌 Lưu ý: Các quy định trên áp dụng cho toàn bộ thị trường bất động sản cả nước, không riêng khu vực Thủ Thiêm. Người mua/bán tại The Megapolis Thủ Thiêm hay bất kỳ dự án nào khác cần đối chiếu hồ sơ pháp lý cụ thể của mình với văn bản Nghị định 253/2026/NĐ-CP hoặc tham vấn cơ quan thuế địa phương trước khi kê khai.
Câu hỏi thường gặp về miễn thuế TNCN bất động sản 2026
Nghị định 253/2026 miễn thuế TNCN cho ai?
Nghị định 253/2026/NĐ-CP miễn thuế thu nhập cá nhân 2% cho cá nhân sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam khi chuyển nhượng, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Điều kiện để được miễn thuế 2% khi bán nhà là gì?
Người bán phải sở hữu duy nhất một nhà/đất ở tại thời điểm chuyển nhượng, đã sở hữu tối thiểu 183 ngày, không có nhà ở hình thành trong tương lai khác, và chỉ bán toàn bộ (không phải một phần) tài sản đó.
Người mua căn hộ tại The Megapolis Thủ Thiêm có được hưởng lợi từ chính sách này không?
Nếu người mua bán căn nhà duy nhất đang sở hữu để lấy vốn chuyển sang căn hộ tại Thủ Thiêm và đáp ứng đủ điều kiện của Nghị định 253/2026, khoản tiền bán nhà sẽ không bị trừ 2% thuế TNCN, giúp tăng ngân sách xuống tiền cho căn hộ mới.
Vợ chồng đồng sở hữu nhà có được miễn thuế TNCN khi bán không?
Chỉ người chưa có quyền sở hữu nhà đất ở nơi khác mới được miễn thuế. Nếu người còn lại trong cặp vợ chồng đang sở hữu thêm bất động sản khác, người đó sẽ không được miễn dù cùng đứng tên tài sản đang bán.
Kê khai sai diện miễn thuế bị xử lý như thế nào?
Diện miễn thuế nhà đất duy nhất do người bán tự kê khai và tự chịu trách nhiệm. Nếu cơ quan thuế phát hiện kê khai không đúng thực tế, người bán sẽ bị truy thu khoản thuế 2% và xử phạt theo quy định pháp luật về quản lý thuế.
Kết luận
Nghị định 253/2026/NĐ-CP mang lại lợi ích tài chính rõ ràng cho nhóm cá nhân bán nhà đất duy nhất, trong đó có nhiều người đang cân nhắc chuyển sang các dự án căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm như The Megapolis Thủ Thiêm. Tuy nhiên, đây là chính sách thuế có điều kiện ràng buộc cụ thể về thời gian sở hữu, tình trạng đồng sở hữu và cách kê khai — người mua/bán nên tìm hiểu kỹ hoặc tham vấn chuyên gia thuế trước khi thực hiện giao dịch.
Bài viết mang tính chất tổng hợp thông tin chính sách và thị trường, không phải tư vấn thuế hoặc pháp lý. The Megapolis Thủ Thiêm là dự án do Sonkim Land phát triển tại đường Mai Chí Thọ, Khu đô thị mới Thủ Thiêm — thông tin giá bán, pháp lý chi tiết cần được xác nhận trực tiếp từ chủ đầu tư tại thời điểm mở bán chính thức.
