TP.HCM vừa khởi động kế hoạch đấu giá lần thứ 5 đối với khu 3.790 căn hộ tái định cư tại 5 block nhà R1-R5, phường An Khánh, Khu đô thị mới Thủ Thiêm – chỉ cách trục đường Mai Chí Thọ, nơi dự án The Megapolis của Sonkim Land đang được triển khai, vài phút di chuyển. Sau gần 8 năm và 4 lần đấu giá bất thành liên tiếp từ 2018 đến 2023, thành phố lần này thay đổi hoàn toàn cách tiếp cận: chia nhỏ tài sản, điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại. Đây không chỉ là nỗ lực xử lý khối tài sản công tồn đọng hàng chục nghìn tỷ đồng, mà còn được xem là phép thử cho chiến lược tái phát triển lõi đô thị Thủ Thiêm trong giai đoạn mới.
Đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm: Những con số chính
- Tổng số căn hộ: 3.790 căn, tại 5 block nhà R1-R5
- Vị trí: Phường An Khánh, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM
- Cơ cấu đấu giá: Nhóm 1 (R1-R3) khoảng 2.220 căn | Nhóm 2 (R4-R5) khoảng 1.570 căn
- Lần đấu giá: Thứ 5 (4 lần trước từ 2018-2023 đều bất thành)
- Giá khởi điểm các lần trước: 8.800 – gần 10.000 tỷ đồng (bán nguyên khối)
- Công năng sau đấu giá: Chuyển đổi toàn bộ sang nhà ở thương mại
Nguồn: Báo Đấu thầu, CafeF, Tiền Phong – cập nhật tháng 4-5/2026
Vì sao 4 lần đấu giá trước đều thất bại?
Từ năm 2018 đến 2023, TP.HCM nhiều lần đưa toàn bộ khu 3.790 căn hộ ra đấu giá nhưng không thành công. Theo Báo Đấu thầu, nguyên nhân lớn nhất nằm ở quy mô tài sản quá lớn, giá khởi điểm liên tục neo ở mức từ hơn 8.800 tỷ đồng đến gần 10.000 tỷ đồng, trong khi phương thức bán nguyên khối khiến rất ít doanh nghiệp đủ năng lực tài chính tham gia. Tình trạng tương tự từng xảy ra với các lô đất lân cận: ba lô 3-8, 3-9 và 3-12 từng đấu giá thành công cuối năm 2021, nhưng doanh nghiệp trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn và xin bỏ cọc (xem thêm: TP.HCM Đấu Giá 8 Lô Đất Vàng Thủ Thiêm 2026). Sau nhiều năm bỏ hoang, không ít block căn hộ tại R1-R5 đã xuống cấp đáng kể, khiến bài toán đấu giá lần này càng thêm phức tạp.
Thay đổi lớn trong lần đấu giá thứ 5 (2026)
Ở lần đấu giá này, TP.HCM chuyển sang phương án chia nhỏ tài sản thay vì bán nguyên khối như trước. Khu căn hộ được tách thành hai nhóm: nhóm block R1, R2, R3 với khoảng 2.220 căn và nhóm R4, R5 với khoảng 1.570 căn. Điểm đáng chú ý hơn là toàn bộ quỹ nhà sau đấu giá sẽ được chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại, thay vì giữ mục đích tái định cư như ban đầu. Song song đó, thành phố cũng đang tính toán điều chỉnh quy hoạch khu vực theo hướng tăng chiều cao công trình, nâng hệ số sử dụng đất và mở rộng không gian thương mại – dịch vụ nhằm nâng giá trị khai thác khu vực.
📌 Lưu ý: Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết hiệp hội từng nhiều lần kiến nghị thành phố chia nhỏ tài sản và kéo giãn tiến độ thanh toán để tăng khả năng hấp thụ của thị trường – quan điểm này hiện đã phần nào được tiếp thu trong phương án đấu giá mới (nguồn: Báo Đấu thầu, 11/5/2026).
Lộ trình và tiến độ mới nhất
Theo kế hoạch được CafeF dẫn lại từ Tiền Phong (cập nhật 6/4/2026), phường An Khánh dự kiến hoàn tất thẩm định và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch khu vực trong tháng 3, sau đó các cơ quan chức năng lựa chọn đơn vị thẩm định giá để xác định giá khởi điểm trong tháng 3-4, tiến tới tổ chức đấu giá trong tháng 5/2026. Tuy nhiên, tính đến đầu tháng 4/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vẫn đang phối hợp hoàn chỉnh chứng thư định giá cho lô đất 3-5 (diện tích 6.446 m²) liên quan đến khu vực này – cho thấy tiến độ thực tế có thể chậm hơn kế hoạch ban đầu (cần xác minh thêm khi có thông báo chính thức). Cuộc đấu giá diễn ra trong bối cảnh TP.HCM năm 2026 đã ban hành kế hoạch đấu giá 50 khu đất, lô đất trên toàn địa bàn, trong đó có 8 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Ý nghĩa với thị trường bất động sản khu vực Mai Chí Thọ
Nếu đấu giá thành công, khu tái định cư từng được xem là điểm nghịch lý giữa một đô thị hiện đại có thể được tái định vị thành một phần của trung tâm mới Thủ Thiêm. Diễn biến này nằm trong chuỗi động thái TP.HCM đang tăng tốc tại khu vực: từ đấu giá đất, điều chỉnh bảng giá đất mới, đến loạt công trình hạ tầng như 4 tuyến đường huyết mạch đang đồng loạt thi công (xem thêm: 4 Tuyến Đường Huyết Mạch Thủ Thiêm). Tất cả cho thấy thành phố đang quyết liệt hoàn thiện quy hoạch và hạ tầng cho toàn bộ Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thay vì chỉ tập trung vào từng dự án đơn lẻ.
Nằm trên trục Mai Chí Thọ, ngay khu vực Ga Thủ Thiêm, dự án The Megapolis của Sonkim Land theo mô hình TOD 5.0 (xem thêm: TOD 5.0 là gì? Sonkim Land và tầm nhìn Ga Thủ Thiêm) thuộc phân khúc hoàn toàn khác – căn hộ, văn phòng và khách sạn hạng sang được quy hoạch, thiết kế đồng bộ ngay từ đầu, không liên quan trực tiếp đến quỹ nhà tái định cư đang chờ đấu giá. Tuy vậy, cả hai câu chuyện đều phản ánh cùng một xu hướng: TP.HCM đang đẩy nhanh việc làm sạch quỹ đất tồn đọng và hoàn thiện hạ tầng, tạo nền tảng để toàn bộ khu vực Thủ Thiêm phát triển đồng bộ hơn trong giai đoạn tới.
Câu hỏi thường gặp về đấu giá 3.790 căn hộ Thủ Thiêm
Khu 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm nằm ở đâu?
Khu căn hộ nằm tại 5 block nhà R1-R5, phường An Khánh, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM – cách trục đường Mai Chí Thọ vài phút di chuyển.
Vì sao TP.HCM phải đấu giá đến lần thứ 5?
Vì 4 lần đấu giá trước đó (2018-2023) đều thất bại, chủ yếu do quy mô tài sản quá lớn, giá khởi điểm neo cao (8.800 – gần 10.000 tỷ đồng) và phương thức bán nguyên khối khiến rất ít doanh nghiệp đủ năng lực tài chính tham gia.
Điểm khác biệt của lần đấu giá 2026 là gì?
Tài sản được chia nhỏ thành 2 nhóm (R1-R3 khoảng 2.220 căn và R4-R5 khoảng 1.570 căn), toàn bộ quỹ nhà chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại, đồng thời quy hoạch khu vực được điều chỉnh tăng chiều cao công trình và hệ số sử dụng đất.
Khi nào cuộc đấu giá dự kiến diễn ra?
Theo kế hoạch ban đầu, TP.HCM dự kiến tổ chức đấu giá trong khoảng tháng 5/2026. Tuy nhiên tính đến đầu tháng 4/2026, các thủ tục định giá liên quan vẫn đang được hoàn chỉnh nên tiến độ thực tế có thể thay đổi.
Việc đấu giá này có liên quan gì đến dự án The Megapolis?
The Megapolis là dự án hạng sang do Sonkim Land phát triển từ đầu tại khu vực Ga Thủ Thiêm, mặt tiền Mai Chí Thọ, thuộc phân khúc khác biệt hoàn toàn với quỹ nhà tái định cư này. Tuy nhiên cả hai đều nằm trong nỗ lực chung của TP.HCM nhằm hoàn thiện và đồng bộ hóa quy hoạch, hạ tầng cho toàn bộ Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Kết luận
Cuộc đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm lần thứ 5 vẫn còn nhiều thách thức phía trước, từ việc xác định giá khởi điểm phù hợp đến chi phí cải tạo các block đã xuống cấp sau nhiều năm bỏ hoang. Nhưng nếu thành công, đây có thể trở thành bước ngoặt cho cả khu vực, đồng thời củng cố thêm niềm tin vào tiến trình hoàn thiện quy hoạch và hạ tầng dọc trục Mai Chí Thọ – Thủ Thiêm. Thông tin trong bài được tổng hợp từ các nguồn báo chí chính thống (Báo Đấu thầu, CafeF, Tiền Phong) tính đến thời điểm đăng tải; các số liệu về giá khởi điểm, thời gian tổ chức đấu giá có thể thay đổi theo quyết định chính thức của UBND TP.HCM. Thông tin về dự án The Megapolis do Sonkim Land phát triển sẽ được cập nhật khi chủ đầu tư công bố chính thức.
