Thị trường Thủ Thiêm đang chuyển trọng tâm từ mua bán theo kỳ vọng sang khai thác giá trị sử dụng và dòng tiền, theo nhận định của các chuyên gia trong bài của Báo Dân trí ngày 11/10/2026. Lý do là nhiều công trình lớn của Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang thi công cùng lúc, từ trung tâm hành chính, metro số 2 đến Lotte Eco Smart City. Với bạn quan tâm đại lộ Mai Chí Thọ và dự án The Megapolis Thủ Thiêm của Sonkim Land, bài viết này tóm tắt số liệu có nguồn, nhu cầu thật và những điểm cần dè chừng.
Thông tin nhanh — Thủ Thiêm tháng 10/2026
- Trung tâm hành chính + quảng trường: 46,7 ha, gần 30.000 tỷ đồng, khởi công 29/4/2026, hướng tới hoàn thành năm 2028 (Dân trí)
- Metro số 2 Bến Thành – Thủ Thiêm: khoảng 6 km, khoảng 36.744 tỷ đồng, dự kiến khai thác từ quý III/2030 (Dân trí)
- Lotte Eco Smart City: khoảng 60.000 tỷ đồng, dự kiến khởi công toàn dự án ngày 23/10/2026 (Dân trí)
- Giá chào bán căn hộ: khoảng 320 triệu đồng/m² đầu tháng 6/2026, từ mức 140-165 triệu năm 2023 (VietNamNet)
- The Megapolis Thủ Thiêm: Sonkim Land chưa công bố bảng giá chính thức (cần xác minh)
- Cập nhật: 16/10/2026
Thủ Thiêm đang thi công những công trình nào?
Theo Báo Dân trí (11/10/2026), ba cụm công trình lớn đang chạy song song tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm: trung tâm hành chính, metro số 2 và Lotte Eco Smart City. Đây là các mốc có thể kiểm chứng trên công trường, khác với những phối cảnh chưa có văn bản.
Quảng trường trung tâm và Trung tâm hành chính TP.HCM do Công ty Mặt Trời Sài Gòn thuộc Sun Group đầu tư, khởi công 29/4/2026 trên khu đất 46,7 ha, bao quanh bởi các đường Tố Hữu, Mai Chí Thọ và Nguyễn Cơ Thạch. Trung tâm dự kiến phục vụ khoảng 6.000-8.000 cán bộ, công chức và tiếp 1.500-2.000 lượt người dân, doanh nghiệp mỗi ngày. Bạn có thể đọc thêm quy mô và tiến độ trung tâm hành chính Thủ Thiêm.
Tuyến metro số 2 đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm dài khoảng 6 km, đi ngầm toàn tuyến, tổng mức đầu tư khoảng 36.744 tỷ đồng, dự kiến khai thác từ quý III/2030. Riêng Lotte Eco Smart City có tổng vốn khoảng 60.000 tỷ đồng trên 7,54 ha; khối 2-1 và 2-3 của Phát Đạt dự kiến hoàn thành ngày 23/10/2029.
Chuyên gia nhận định gì về dòng tiền và nhu cầu thật?
Chuyên gia cho rằng khi các công trình đi vào vận hành, thị trường sẽ dần dựa vào giá trị sử dụng và dòng tiền thay vì kỳ vọng. ThS Mã Xuân Tuấn (Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TP.HCM) nêu các phân khúc chủ đạo gồm nhà ở cao cấp, văn phòng hạng A, thương mại – dịch vụ và khách sạn.
TS Bùi Duy Tùng (Đại học RMIT Việt Nam) cho biết hai trụ cột hành chính và tài chính tạo ra hai dòng nhu cầu khác nhau. Trung tâm hành chính kéo theo dòng người ổn định giờ làm việc, còn Trung tâm Tài chính Quốc tế, vận hành từ tháng 2/2026 trên hơn 890 ha, kéo nhu cầu văn phòng chuẩn xanh, khách sạn và căn hộ dịch vụ.
✅ Điểm đáng chú ý: Theo TS Tùng, Thủ Thiêm không thay thế trung tâm cũ mà cùng hình thành lõi kép hai bờ sông Sài Gòn (Dân trí, 11/10/2026). Đây là nhận định của chuyên gia, không phải cam kết về giá.
Giá căn hộ Thủ Thiêm đã tăng bao nhiêu?
Theo khảo sát của VietNamNet (10/10/2026), giá chào bán căn hộ Thủ Thiêm đạt khoảng 140-165 triệu đồng/m² năm 2023, 190-200 triệu cuối 2024, khoảng 280 triệu năm 2025 và khoảng 320 triệu đồng/m² đầu tháng 6/2026. Đây là giá chào bán, chưa phản ánh giá giao dịch thực tế.
Cùng bài, một căn penthouse tại The Metropole được rao khoảng 480 tỷ đồng, còn Empire City chào bán khoảng 280-500 triệu đồng/m² tùy vị trí. Dân trí ghi nhận giá phổ biến từ 160 triệu đồng/m², có thể vượt 300 triệu ở phân khu cao cấp. Để so sánh với các khu khác, xem giá căn hộ Thủ Thiêm so với Phú Mỹ Hưng và số liệu quý III/2026.
Điều gì có thể kìm hãm giá và sức mua?
Chi phí vốn cao là yếu tố đầu tiên. Ông Lê Hữu Nghĩa (Công ty Lê Thành) dự báo lãi suất vay bất động sản duy trì quanh 10-15% một năm, khiến người mua khó dùng đòn bẩy (VietNamNet, 10/10/2026). Nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, nên chưa đủ kéo giá xuống.
Chuyên gia cũng khuyến nghị phân kỳ phát triển để kiểm soát áp lực giao thông và khả năng hấp thụ nguồn cung, đồng thời cần bổ trợ trường học, y tế và không gian công cộng. Ngoài ra, đợt đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư dự kiến trong tháng 10 có thể thêm nguồn cung, nhưng giá khởi điểm chưa được công bố.
⚠️ Cần xác minh: Các mốc hoàn thành (2028, 2029, quý III/2030) là kế hoạch của chủ đầu tư. Ngày khởi công Lotte 23/10/2026 là dự kiến, bạn nên theo dõi thông báo chính thức.
The Megapolis Thủ Thiêm đứng ở đâu trong bức tranh này?
The Megapolis Thủ Thiêm do Sonkim Land giới thiệu ngày 17/5/2026 theo mô hình TOD 5.0 tại khu vực ga Thủ Thiêm, đường Mai Chí Thọ. Theo các nguồn thị trường, dự án đang hoàn thiện hồ sơ thiết kế và thủ tục, chưa công bố bảng giá bán chính thức (cần xác minh với chủ đầu tư).
Vì vậy, các con số giá ở trên thuộc các dự án đã có sản phẩm, không dùng để suy ra giá The Megapolis. Về hạ tầng quanh ga, bạn có thể xem phân tích ranh giới TOD ga Thủ Thiêm.
Điểm tích cực
Mặt bằng đã cơ bản giải phóng xong (Tuổi Trẻ, 23/4/2026), nhiều công trình đã khởi công thật và có mốc rõ. Nhu cầu việc làm từ hành chính và tài chính là nền cho thuê, ở thực.
Điểm cần theo dõi
Mốc hoàn thành trải từ 2028 đến 2030, nghĩa là vài năm đầu khu vực vẫn là công trường. Giá chào bán cao cùng lãi suất vay 10-15% làm sức mua dễ chững lại.
Câu hỏi thường gặp về thị trường Thủ Thiêm
Kết luận
Thủ Thiêm đang có công trường thật và mốc thời gian cụ thể, nhưng phần lớn giá trị sử dụng chỉ rõ nét từ 2028 đến 2030. Bạn nên tách bạch giá chào bán của các dự án đã có sản phẩm với dự án chưa công bố giá như The Megapolis, và ưu tiên văn bản pháp lý hơn kỳ vọng.
📌 Lưu ý: Bài viết mang tính thông tin, tổng hợp từ báo chí công khai (Dân trí, VietNamNet, Tuổi Trẻ), không phải lời khuyên đầu tư. Thông tin về dự án của Sonkim Land, gồm The Megapolis Thủ Thiêm, vui lòng xác minh trực tiếp với chủ đầu tư trước khi giao dịch.
