Nghị Quyết 188 Và 260: Cơ Chế TOD Tác Động Gì Đến Thủ Thiêm?

Nghị quyết 188/2025/QH15 và Nghị quyết 260/2025/QH15 là hai văn bản của Quốc hội tạo cơ chế đặc thù để TP.HCM phát triển đường sắt đô thị và khu đô thị theo mô hình TOD, trong đó thành phố được giữ lại nguồn thu từ quỹ đất quanh nhà ga để tái đầu tư. Với Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi có ga Thủ Thiêm của Metro số 2, cơ chế này ảnh hưởng đến tiến độ hạ tầng quanh đường Mai Chí Thọ, nơi Sonkim Land triển khai The Megapolis Thủ Thiêm. Bài viết chỉ tổng hợp nội dung đã có nguồn và nêu rõ phần nào còn cần xác minh.

Nghị quyết 188/2025/QH15 cho TP.HCM những cơ chế gì?

Nghị quyết 188 thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù cho hệ thống đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM, ban hành ngày 19/02/2025 (theo LuatVietnam). Văn bản cho phép ngân sách trung ương bổ sung có mục tiêu tối đa 209.500 tỷ đồng cho TP.HCM trong hai giai đoạn 2026-2030 và 2031-2035.

Tại khu vực TOD, UBND TP.HCM được thu và sử dụng 100% các khoản như tiền từ diện tích sàn tăng thêm, khai thác giá trị gia tăng từ đất và phí cải thiện hạ tầng. Thành phố cũng được quyết định một số chỉ tiêu khác quy chuẩn và chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất giữa các dự án trong khu vực TOD.

Nghị quyết 260/2025/QH15 bổ sung điều gì cho cơ chế TOD?

Nghị quyết 260 sửa đổi một số điều của Nghị quyết 98/2023/QH15 về cơ chế đặc thù phát triển TP.HCM. Theo VOH (2/1/2026), thành phố được quy hoạch lại khu vực quanh ga metro để đấu giá và giữ lại 100% nguồn thu để đầu tư hạ tầng, đồng thời được áp dụng lại hợp đồng BT với kiểm soát chặt chẽ.

Báo Đấu thầu (8/12/2025) ghi nhận dự thảo cho phép dùng quỹ đất TOD thanh toán cho dự án đường sắt đầu tư theo hình thức BT, và xây dựng kết hợp nhà ở, thương mại dịch vụ tại nhà ga, depot. Một số đại biểu Quốc hội cảnh báo nguy cơ thất thoát nếu không kiểm soát giá trị thương mại của quỹ đất.

Cơ chế TOD tác động thế nào đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm?

Tác động chủ yếu đến qua hạ tầng và quy hoạch quanh ga. Khu vực Thủ Thiêm có tuyến Metro số 2 đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm dài 6,2 km đi ngầm, theo Tuổi Trẻ (27/3/2026). Bài báo này cũng nhắc việc TP.HCM dùng các cơ chế đặc biệt theo Nghị quyết 188 và 260 để đẩy nhanh thủ tục và huy động nguồn lực.

Bạn có thể xem thêm phạm vi quy hoạch tại quy hoạch TOD 246,5 ha quanh ga Thủ Thiêm và ranh giới TOD ga Thủ Thiêm.

Sonkim Land và The Megapolis Thủ Thiêm nằm ở đâu trong bức tranh này?

The Megapolis Thủ Thiêm của Sonkim Land tọa lạc trên đường Mai Chí Thọ, cùng trục với khu vực ga Thủ Thiêm. Sonkim Land cũng giới thiệu mô hình TOD cho khu phức hợp ga Thủ Thiêm, xem The Megapolis và TOD 5.0.

Tuy nhiên, các nghị quyết là khung chính sách chung cho thành phố, không quy định riêng cho một dự án. Việc dự án cụ thể hưởng lợi ra sao phụ thuộc quy hoạch chi tiết, pháp lý và tiến độ do cơ quan nhà nước phê duyệt (cần xác minh với chủ đầu tư).

Cơ hội và rủi ro cần cân nhắc

Điểm tích cực

Giữ lại nguồn thu TOD giúp thành phố có thêm vốn cho đường sắt và hạ tầng kết nối. Thủ tục đầu tư được rút gọn, khi dự án được lập, thẩm định và quyết định đầu tư ngay mà không qua bước chủ trương đầu tư (theo LuatVietnam).

Điểm cần theo dõi

Cơ chế BT dùng quỹ đất đòi hỏi kiểm soát chặt giá trị quỹ đất, như các đại biểu đã cảnh báo. Tiến độ vận hành metro còn phụ thuộc triển khai thực tế. Bạn nên xem thêm tác động của Nghị định 91/2025 với dự án BT Thủ Thiêm.

Câu hỏi thường gặp về Nghị quyết 188 và 260

Kết luận

Nghị quyết 188 và 260 tạo khung chính sách giúp TP.HCM có thêm nguồn lực và công cụ để triển khai metro và TOD, trong đó Thủ Thiêm là một khu vực liên quan trực tiếp qua ga Thủ Thiêm. Tuy vậy, lợi ích với từng dự án cụ thể chưa thể suy ra tự động. Bạn nên theo dõi quy hoạch chi tiết, tiến độ metro và thông báo chính thức trước khi ra quyết định.