Ngày 12/8/2026, UBND TP.HCM công bố đợt 11 danh mục dự án nhà ở được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu, bổ sung 4 dự án mới. Nổi bật nhất là Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm — thương hiệu Empire City — tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, diện tích hơn 14,5 ha, lớn nhất đợt này. Thông tin đáng chú ý với người quan tâm bất động sản Thủ Thiêm, nhất là sau khi Sonkim Land — chủ đầu tư The Megapolis Thủ Thiêm — từng bị xử phạt vì bán vượt hạn mức căn hộ cho người nước ngoài tại dự án khác. Bài viết tổng hợp quy định pháp lý hiện hành và những điều nhà đầu tư cần lưu ý.
TP.HCM vừa công bố những dự án nào được bán cho người nước ngoài?
Theo danh mục đợt 11 do UBND TP.HCM công bố, có 4 dự án nhà ở thương mại được bổ sung vào danh sách cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu, với tổng diện tích đất khoảng 19,3 ha. Ba trong số bốn dự án nằm tại khu vực Thủ Thiêm — An Khánh, khu vực đang tập trung nhiều dự án bất động sản cao cấp.
- Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm (Empire City): diện tích khoảng 14,5 ha, chủ đầu tư Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, thuộc Khu chức năng số 2 (2b), Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
- Dự án tại lô 3-11, Khu chức năng số 3 (Thu Thiem Zeit River): diện tích khoảng 0,91 ha, chủ đầu tư Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Enterprise.
- Cụm chung cư cao tầng phường Thảo Điền: diện tích khoảng 1,7 ha, cùng chủ đầu tư GS Enterprise.
- Chung cư Phương Việt (phường Bình Đông): diện tích khoảng 2,1 ha, chủ đầu tư CTCP Đầu tư Phương Việt.
Đây là đợt công bố thứ 11 của TP.HCM. Tính đến tháng 8/2026, toàn thành phố có khoảng 148-150 dự án nhà ở thương mại nằm trong danh mục này (cần xác minh số liệu cập nhật tại từng thời điểm).
Vì sao Empire City nổi bật trong đợt công bố lần này?
Empire City là dự án lớn nhất trong 4 dự án vừa bổ sung, tổng diện tích sàn khoảng 730.000 m², gồm trung tâm thương mại cao cấp, khách sạn 5 sao, văn phòng, căn hộ và tháp quan sát cao 88 tầng. Tổng vốn đầu tư công bố ban đầu khoảng 1,2 tỷ USD; dự án đã bàn giao 3 phân khu gồm Linden Residences, Tilia Residences và Cove Residences.
Đáng chú ý, Keppel Ltd. — cổ đông nước ngoài tại Empire City — đã ký thỏa thuận chuyển nhượng 40% vốn góp tại Empire City LLC trị giá khoảng 270 triệu USD, dự kiến hoàn tất quý IV/2026, cho thấy dòng vốn quốc tế vẫn dịch chuyển tại Thủ Thiêm dù cơ cấu cổ đông thay đổi.
📌 Lưu ý: Empire City nằm tại Khu chức năng số 2 (2b), phía nam khu lõi trung tâm Khu đô thị mới Thủ Thiêm — khác vị trí với The Megapolis Thủ Thiêm (Khu chức năng số 1, đường Mai Chí Thọ). Đây là hai dự án độc lập, không cùng chủ đầu tư và không cùng tình trạng pháp lý về sở hữu nước ngoài.
Quy định pháp lý về sở hữu nhà cho người nước ngoài tại Việt Nam
Hạn mức 30% và thời hạn sở hữu 50 năm
Theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thương mại tại các dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Với căn hộ chung cư, tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài không được vượt quá 30% số căn trong một tòa nhà. Đối với nhà ở riêng lẻ, tổng số nhà người nước ngoài được sở hữu không quá 250 căn trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp phường. Thời hạn sở hữu là 50 năm và có thể được gia hạn theo quy định pháp luật, trong khi công dân Việt Nam được sở hữu nhà ở lâu dài, không giới hạn thời gian.
Bài học từ vụ Sonkim Land bị xử phạt tại Thủ Thiêm
Hạn mức 30% không chỉ là con số trên giấy. Trước đó, Sonkim Land từng bị xử phạt vì bán 136 căn hộ cho người nước ngoài vượt hạn mức cho phép tại một dự án khác ở Thủ Thiêm — minh chứng cho việc cơ quan quản lý giám sát và thực thi khá nghiêm ngặt quy định này. Đây cũng là lý do người mua nước ngoài cần chủ động xác minh tỷ lệ căn đã bán cho người nước ngoài tại từng tòa nhà, thay vì chỉ dựa vào cam kết miệng của bên bán.
⚠️ Cần xác minh: Tính đến thời điểm bài viết, chưa có thông tin chính thức cho thấy The Megapolis Thủ Thiêm nằm trong danh mục khoảng 148-150 dự án nhà ở thương mại được phép bán cho người nước ngoài do TP.HCM công bố. Người mua nước ngoài quan tâm dự án nên chủ động liên hệ chủ đầu tư Sonkim Land hoặc tra cứu danh mục cập nhật tại Sở Xây dựng TP.HCM trước khi đặt cọc.
Nhà đầu tư nước ngoài cần kiểm tra gì trước khi mua nhà tại Thủ Thiêm?
Ngoài hạn mức sở hữu, người mua nước ngoài nên rà soát thêm pháp lý theo loại hình sản phẩm. Với officetel, condotel, các nút thắt pháp lý officetel, condotel ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cấp giấy chứng nhận và quyền sở hữu lâu dài.
- Dự án có nằm trong danh mục được UBND TP.HCM công bố cho phép bán cho người nước ngoài hay không.
- Tỷ lệ căn đã bán cho người nước ngoài trong tòa nhà đã đạt hay chưa đạt mức 30%.
- Loại hình sản phẩm (căn hộ ở, officetel, condotel) và tình trạng pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Thời hạn sở hữu áp dụng (50 năm, có thể gia hạn) và điều khoản chuyển nhượng khi hết hạn.
✅ Điểm đáng chú ý: Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn kể từ sau sự hình thành của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm, với hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược được đẩy nhanh trong 6 tháng qua (nguồn: Dân trí, 14/8/2026).
Cơ hội và rủi ro khi mua bất động sản Thủ Thiêm dành cho người nước ngoài
Điểm tích cực
Danh mục dự án được phép bán cho người nước ngoài tại TP.HCM liên tục mở rộng qua từng đợt, cho thấy xu hướng cởi mở hơn với dòng vốn quốc tế. Thủ Thiêm tiếp tục là tâm điểm với các dự án hạ tầng lớn — cầu Thủ Thiêm 4, Metro Bến Thành – Thủ Thiêm, Trung tâm Hành chính mới — đều đang được đẩy nhanh trong năm 2026.
Điểm cần lưu ý
Hạn mức 30% mỗi tòa nhà có thể đã lấp đầy tại các dự án bán chạy, khiến người mua sau khó tiếp cận dù dự án nằm trong danh mục. Thời hạn sở hữu 50 năm (có thể gia hạn) cũng cần cân nhắc so với sở hữu lâu dài của công dân Việt Nam. Một dự án chưa có tên trong danh mục — như trường hợp cần xác minh với The Megapolis Thủ Thiêm hiện nay — không đồng nghĩa có vấn đề pháp lý, có thể chỉ do thủ tục công bố chưa hoàn tất; người mua nên hỏi trực tiếp chủ đầu tư.
Câu hỏi thường gặp về sở hữu nhà cho người nước ngoài tại Thủ Thiêm
Empire City có phải là dự án của The Megapolis Thủ Thiêm không?
Không. Empire City (Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm) do Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương làm chủ đầu tư, tại Khu chức năng số 2. The Megapolis Thủ Thiêm là dự án riêng biệt do Sonkim Land phát triển tại Khu chức năng số 1, đường Mai Chí Thọ. Cả hai cùng nằm trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm nhưng khác chủ đầu tư và khác tình trạng pháp lý.
Người nước ngoài được sở hữu bao nhiêu phần trăm căn hộ trong một dự án?
Theo quy định hiện hành, người nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số căn trong một tòa chung cư. Với nhà ở riêng lẻ, tổng số nhà được sở hữu không quá 250 căn trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp phường.
Sở hữu nhà tại Việt Nam của người nước ngoài có thời hạn bao lâu?
Thời hạn sở hữu là 50 năm và có thể được gia hạn theo quy định pháp luật hiện hành, khác với công dân Việt Nam được sở hữu nhà ở lâu dài, không giới hạn thời gian.
Làm sao biết một dự án có được phép bán cho người nước ngoài hay không?
Người mua nên tra cứu danh mục dự án nhà ở được phép sở hữu do UBND TP.HCM công bố theo từng đợt (đến tháng 8/2026 đã có 11 đợt, khoảng 148-150 dự án trên toàn thành phố), hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận trước khi đặt cọc.
The Megapolis Thủ Thiêm đã nằm trong danh mục bán cho người nước ngoài chưa?
Cần xác minh. Tính đến thời điểm bài viết, chưa có thông tin chính thức xác nhận The Megapolis Thủ Thiêm nằm trong danh mục đã công bố. Nhà đầu tư quan tâm nên liên hệ trực tiếp Sonkim Land hoặc theo dõi cập nhật từ Sở Xây dựng TP.HCM.
Kết luận
Việc TP.HCM liên tục mở rộng danh mục dự án được phép bán cho người nước ngoài — với Empire City là cái tên đáng chú ý nhất trong đợt 11 — cho thấy Thủ Thiêm tiếp tục là khu vực được ưu tiên thu hút dòng vốn quốc tế. Tuy nhiên, bài học từ vụ Sonkim Land bị xử phạt cho thấy quy định hạn mức 30% được giám sát chặt chẽ, và không phải dự án nào tại Thủ Thiêm cũng đương nhiên nằm trong danh mục này. Nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến khu vực, bao gồm các dự án như The Megapolis Thủ Thiêm, nên chủ động xác minh thông tin pháp lý trực tiếp với chủ đầu tư trước khi ra quyết định.
Bài viết tổng hợp từ các nguồn báo chí và văn bản pháp luật hiện hành, chỉ mang tính chất tham khảo. Sonkim Land và The Megapolis Thủ Thiêm không giữ vai trò công bố hay xác nhận danh mục dự án nêu trên; nhà đầu tư cần đối chiếu thông tin chính thức từ cơ quan có thẩm quyền trước khi giao dịch.
