Từ hôm nay, 1/10/2026, Luật Phát triển đô thị chính thức có hiệu lực, trao cho TP.HCM công cụ pháp lý riêng để phát triển các khu đô thị quanh ga metro theo mô hình TOD. Với Khu đô thị mới Thủ Thiêm — nơi có ga Thủ Thiêm của tuyến Metro số 2 và trục đường Mai Chí Thọ nơi The Megapolis Thủ Thiêm của Sonkim Land tọa lạc — đây là thay đổi về thể chế đáng theo dõi. Bài viết tổng hợp những điểm chính của luật từ báo chí chính thống và những gì người quan tâm bất động sản Thủ Thiêm nên lưu ý.
Thông tin nhanh — The Megapolis Thủ Thiêm
- Tên dự án: The Megapolis Thủ Thiêm
- Vị trí: Đường Mai Chí Thọ, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức, TP.HCM
- Chủ đầu tư: Sonkim Land
- Loại hình: Căn hộ cao cấp, Penthouse, Officetel
- Sự kiện liên quan: Luật Phát triển đô thị có hiệu lực 1/10/2026
- Cập nhật: Tháng 10/2026
Luật Phát triển đô thị là gì và có hiệu lực khi nào?
Luật Phát triển đô thị là đạo luật mới được Quốc hội thông qua ngày 24/8/2026 với 465/474 đại biểu tán thành, có hiệu lực từ 1/10/2026 (theo Tuổi Trẻ). Theo VTV, luật gồm 66 điều chia làm 5 chương, trong đó có các quy định riêng về phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Với TP.HCM, luật mở rộng thẩm quyền của thành phố: được phát hành trái phiếu, vay vốn từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước, quyết định một số dự án đầu tư công và PPP. Đi kèm là các “chốt kiểm soát” như đánh giá tác động chính sách, thí điểm có thời hạn tối đa 5 năm và quy định an toàn nợ.
TOD quanh ga metro được quy định như thế nào?
Khu vực TOD có phạm vi tối đa 1.000m tính từ tâm nhà ga hoặc depot, và hệ số sử dụng đất có thể cao hơn quy chuẩn tối đa 1,5 lần, tùy điều kiện từng khu vực (theo Báo Đấu thầu). Ranh giới cụ thể không áp dụng cứng nhắc mà do thành phố xác định theo thực tế.
Theo VTV, Chủ tịch UBND TP.HCM được giao thẩm quyền tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch cho các khu vực này. Điều này có thể rút ngắn quy trình so với trước đây, nhưng tiến độ thực tế vẫn phụ thuộc vào các văn bản hướng dẫn cụ thể của thành phố.
📌 Lưu ý: TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị tập trung quanh các nhà ga giao thông công cộng, kết hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và không gian công cộng trong bán kính đi bộ.
Nguồn lực cho hạ tầng quanh metro lấy từ đâu?
Theo Điều 13 của luật, các nguồn thu có thể gồm diện tích sàn xây dựng tăng thêm, giá trị gia tăng từ đất, phí cải thiện hạ tầng và phí kết nối giao thông công cộng (theo Báo Đấu thầu). Mục tiêu là dùng một phần giá trị đất tăng lên nhờ metro để tái đầu tư vào hạ tầng.
Tuy nhiên, chính báo chí cũng chỉ ra rằng cách thu phần giá trị tăng thêm và chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất vẫn cần “lời giải khả thi”. Đây là điểm người mua nhà cần theo dõi vì có thể ảnh hưởng đến chi phí phát triển của dự án trong vùng TOD (cần xác minh khi có hướng dẫn chính thức).
TP.HCM đã chuẩn bị gì để triển khai luật?
HĐND TP.HCM đã thông qua hàng chục nghị quyết để triển khai luật — Báo Đấu thầu ghi 24 nghị quyết tại kỳ họp 22/9/2026, còn Báo Tuyên giáo và Dân vận TP.HCM ghi 25 nghị quyết (số liệu giữa các nguồn chưa thống nhất). Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Mạnh Cường nhấn mạnh ưu tiên tháo gỡ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng cấp bách.
Thành phố cũng đặt mốc đánh giá trong 3-6 tháng đầu: cơ chế mới có vận hành được không, thủ tục có được số hóa không và người dân, doanh nghiệp có cảm nhận được cải thiện hay không.
Luật mới tác động gì đến Thủ Thiêm và The Megapolis?
Luật không điều chỉnh riêng một dự án, mà tạo khung pháp lý cho cả khu vực quanh ga. Thủ Thiêm đang có các hồ sơ liên quan như quy hoạch TOD 246,5 ha quanh ga Thủ Thiêm và đề xuất duyệt ranh giới TOD, nên luật mới là nền tảng để các bước này có cơ sở thực thi rõ hơn.
Với dự án dọc đường Mai Chí Thọ như The Megapolis Thủ Thiêm, tác động nếu có sẽ đến gián tiếp qua hạ tầng kết nối và quy hoạch xung quanh, gắn với tiến độ Metro số 2 Bến Thành – Thủ Thiêm. Mức độ cụ thể còn phụ thuộc vào ranh giới TOD và các nghị quyết hướng dẫn sắp tới.
✅ Điểm đáng chú ý: Khung pháp lý riêng cho TOD và quy hoạch quanh ga metro giúp thành phố có cơ sở rõ hơn để phối hợp hạ tầng và phát triển đô thị đồng bộ (nguồn: Tuổi Trẻ, VTV, Báo Đấu thầu).
⚠️ Cần xác minh: Luật có hiệu lực không đồng nghĩa mọi cơ chế áp dụng ngay. Cần chờ văn bản hướng dẫn, ranh giới TOD được duyệt và phương án thu giá trị tăng thêm trước khi đánh giá tác động lên giá bất động sản, theo dõi thêm tại diễn biến giá căn hộ trục Mai Chí Thọ.
Câu hỏi thường gặp về Luật Phát triển đô thị và Thủ Thiêm
Kết luận
Luật Phát triển đô thị có hiệu lực từ 1/10/2026 là bước chuẩn bị về thể chế cho các khu TOD, trong đó có khu vực quanh ga Thủ Thiêm. Giá trị thực tế sẽ phụ thuộc vào văn bản hướng dẫn, ranh giới TOD và tiến độ metro, nên người quan tâm cần theo dõi nguồn chính thức.
Bài viết tổng hợp thông tin từ báo chí và cổng thông tin chính thức, không phải khuyến nghị đầu tư. Thông tin dự án The Megapolis Thủ Thiêm do Sonkim Land phát triển; vui lòng xác minh trực tiếp với chủ đầu tư và cơ quan chức năng trước khi giao dịch.
1 bình luận về “Luật Phát Triển Đô Thị Có Hiệu Lực 1/10: Tác Động TOD Thủ Thiêm”